专家预测明年楼市总体如何走向（3大因素下房价走势逐渐明朗）

2021年下半年以来，房地产市场下跌的声音越来越多，有人说明年或首迎“房子贬值潮”，有没有可能呢？指闻君认为，可以从3大因素分析：

1、房地产“多重属性”被剥离。炒房炒作的是什么，真的是房子的居住属性吗？当然是不会，炒房炒的是房子的“其他属性”，例如房子的学区价值、房子的地段价值、房子的城市区位价值、房子的交通价值等。经过20多年的发展，房地产早已经被附加上了各种“非居住”的属性，尤其是金融属性和学区属性表现格外突出。

举个例子，A城市的普通商品房的价格为5万元，但是一旦挂上了学区的名号，那么房子的价格就可能达到20万元/平，甚至达到40万元/平。而且学区房呈现出快涨模式，在一般房产的价格下行期，学区房的价格会上涨，在一般房产价格上涨期，学区房翻倍涨。

然而，2021年以来学区房的重要属性正在被逐渐剥离，北京、上海、深圳等城市多校划片一度推起了二手房市场的价格波动。8月份之后，随着大学区办学制、老师轮岗制的到来，原本学区房的房子价格开始一落千丈。就拿深圳而言，根据《澎湃》报道，福田区一套顶尖学区房的房子原本价值2500万元，在8月份之后调低至1900余万元拍卖，降幅达到500万元，然而无人购买。

2、房产过剩，已经是一种事实。央行调查司课题组在2020年曾于《金融界》发布过一项城镇家庭资产负债的报告，在这份报告中的数据显示，我国城镇的家庭户均资产为310万元-330万元，在家庭资产中，房子占到了70%以上比重。而且房产的保有率达到96%，户均房产为1.5套，超过30%的家庭拥有二套房。

从央行的这份报告其实不难看出，总量上而言，住房过剩其实是不争的事实。为啥会出现“房产过剩，但是价格上涨”的怪象呢？究其原因，其实还在于住房分配不均衡，在财富分配领域，基本遵守二八法则（20%的人拥有80%的财富，剩下80%的人拥有20%的财富），房产配置同样如此。

不过，王石直言，其实大家完全不用担心没有房子住，王石认为房产过剩，家庭421合并模式下，未来双方父母亲都会把多套房子遗留给子女们居住使用。房子多到住不了，价格怎么涨的动？

3、空置房遍地走，也是常态了。城市空置房有多少？至今没人能给出精确的答案，有人根据用电量统计出了大概，按照国家电网发布的“一年用电不超过20度”可以按照空置房来计算的话，在2017年的时候，我国的大中城市住房空置率为11.9%，中小城市的住房空置率达到13.9%，农村则空置率达到了14%的高度。用电量其实相当准确，毕竟一旦房子住人，那么就必然需要使用大量的电量，没有住人的话用电量则相对少得多。

西南财大则在“家庭金融报告”中给出了比较不一致的数据，西南财大认为，我国住房空置率普遍在22%左右，大城市略低，中小城市可能超过23%。有专家指出，2020年底，我国的空置房数量超过了1亿套。可以看出在住房错配的情况下，存在不少的住房资源闲置和浪费情况。

明年楼市“涨跌如何”？3大因素下，刚需买房或许更轻松！不过，虽然说在楼市整体下行的背景下，无房人和刚需购房或许相对简单得多了，但是懂行人坦言：2类房子不保值！

咱们先说一个案例：

2021年，天津的一家楼盘，就因为价格降幅过大，导致了一次乌龙事件。根据媒体报道，这家楼盘是本地房地产开发商兴建的楼盘，企业规模小、资金面不算宽裕，所以在每次的房产开发中，都需要大量的银行借款维持，早就已经形成了高周转、高负债的发展模式。2020年以来，这家房企销售很不理想，直接造成了资金面不畅的局面。

于是，为了挽回资金面问题，开发商采用了“折价销售”的措施来促进销售，以滚雪球的方式来获得销售回款。他们把原来售价1.2万元的房子，降低至8500元销售。为了以防已买房人知道，这件事儿开发商采取了高度保密的方式进行，经过大量的口口相传，置业顾问们蓄客100多人，还开展了一次项目推介会。

然而，天底下就没有不透风的强，打折促销的消息终究还是被已经买房的人知道了，他们拉着横幅到售楼部门口，要求开发商给说法，退还房子或者补差价都可以。最初开发商们不给任何表态。随后已经买房的业主，把开发商这事情反馈给了管理部门，经过多方协商，房企把8500元的价格调升至1.2万元标准，全额退还了折扣购房的20多人款项，事情才得以解决。

可以说，虽然对于无房人而言，折价销售是有利的，但是对于已经购房的人而言，这其实并不是一个好消息。那么如何避免买到“贬值房”呢？懂行人坦言：可能有2类房子不保值！建议提前避开。

1、收缩型城市的房子。房产学者马光远指出，未来炒房将成为越来越专业的事情，从马光远的这句话其实不难发现，未来不是房产没有增值空间，而是并非所有的房子都具有潜力。那么哪些房子可能缩水呢？社科院在《住房报告》给出预测，2021年全国房产增幅5.1%，一线城市和核心区域城市、热点城市增幅或超预期，但是偏远城市、三四线城市的房产价格或进一步收缩，特别是在失去了棚改兜底的情况下，房子或进一步下滑。

2、商住房、小产权房等。房子的本质属性是居住，随着房产价值的回归，“非居住属性”的房产或进一步受到摒弃，小产权房不合规、不合法，交易也属于无效行为，当然首当其冲地不保值了，另外商住房、公寓等也不建议购买，毕竟其产权属性和居住体验度相对较低，而且溢价率很低。